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_借助前滩 陆家嘴转型商业地产运营商

2017-09-22 19:56

【财经网专稿】记者王熙喜

借助先天品牌优势,陆家嘴(600663.SH)正努力塑造其商业运营竞争力,并逐步转向商业地产投资运营商。

7月26日,陆家嘴公布的半年报显示,公司上半年实现营业收入16.74亿,结构上仍是物业租赁与开发销售各占半壁江山。其中租赁业务稳健运营,上半年贡献6.8亿,同比增长15.7%,在总体量不变的前提下,增长主要受益于物业出租率以及市场租金提升。明后年随塘东总部基地以及世纪大都会的竣工,预计租赁收入增速将迅速回升。

公司作为持有物业运营践行者,目前运营项目115万方,在建物业总面积约130万方。

2012年,公司聘请了戴德梁行对公司全部36项投资性物业的公允价值进行了全面评估。这些物业包括地上、地下总建筑面积合计近247万平。经评估,账面净值为124.19亿元,评估后的公允价值合计为421.64亿元。

2013年7月1日,公司以42.45亿元顺利获得拥有建筑面积52万平前滩中心的前滩公司60%股权,单位楼面价为1.36万元/平米。上述60%前滩中心股权的获得,将使得公司自持物业(假设公司自持而不出售该项目)账面和评估价值将分别上升至166.71亿元和464.16亿元,而自持物业总建面将进一步上升至298.63万平。

根据规划,上海前滩总用地283.17公顷,规划总建面350.24万平(含东方体育中心),沿黄浦江岸线长度2.3公里。其中,商办建面为220.19万平,住宅建面为90.34万平。

这里将成为上海第二个“陆家嘴”,一个包括服务业新高地、城市副中心、商住办一体化的垂直立体城市区域。为了弥补早期陆家嘴规划建设的不足(陆家嘴金融中心区规划建面中的市政、居住和文娱设施仅占9%),未来前滩地区的绿化率将达30%,办公、商业、文化娱乐建筑约占总建筑量的一半,学校等公共服务设施约占10%,另外40%将建造国际社区和白领居住区。前滩差异化的开发模式将进一步完善上海陆家嘴仍至浦东新区的功能和产业配套。

中信建投分析师苏雪晶表示,公司上半年以45亿摘得前滩中心项目60%股权,对应楼面价1.45万/平,相对于周边以近4万/平的住宅价格,成本具优势。从公司在建项目入市节点推算,今年至明年将会是公司高投入而低回流阶段,工程投入将维持30亿以上规模,同时前滩土地款尚有32亿待支付,这也推升公司融资需求。上半年筹资净流入已有27亿,公司全年融资计划86亿,其中针对前滩中心地价款拟发行50亿规模中票,加上目前在手货币现金25亿,整体仍偏宽裕。杠杆有所加大,净负债率升至历史高位,达51%,然而横向比较,仍然属于房企偏低水平,同时公司借由集团优势,融资成本维持在5.3%-5.4%,未来加大杠杆的空间仍然存在,再度印证公司具备布局持有型物业的重要筹码。

此外,公司也在尝试介入跨行业和跨地区的多元化投资领域(聚焦金融股权投资)。前滩和迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。

2013年中报显示,公司实现营业收入16.74亿元,同比增长23.26%;归属于上市公司股东净利润4.91亿元,同比增长19.15%,基本每股收益0.26元。

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